Methodik

Wie der Rechner rechnet.

Jede Zahl im Rechner basiert auf einer offen dokumentierten Formel. Diese Seite zeigt, wie Kaufpreis, Finanzierung, Mieteinnahmen, Steuern, Vermögen und Kennzahlen Schritt für Schritt entstehen — inklusive einer durchgängigen Beispielrechnung mit dem Vorlage-Objekt des Rechners.

Beispielobjekt
Wien, 70 m²
Kaufpreis
320.000 €
Eigenkapital
30 %
Zinssatz (fix)
3.8 %
Kaltmiete / Monat
1.280 €
Haltedauer
30 Jahre

Kürzel: Deutsche Abkürzungen für österreichische Fachbegriffe (KP, NK, AfA, EK), englische für international übliche Kennzahlen (NOI, DSCR, CAGR, ICR).

01

Kauf

Der Einstieg: Kaufpreis plus alle Nebenkosten ergeben die tatsächliche Investitionssumme — die Basis für jede weitere Kennzahl.

Kaufnebenkosten

Beim Wohnungskauf in Österreich fallen zusätzlich zum Kaufpreis fünf Pflichtkosten an: Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung, Pfandrechtseintragung, Notariats-/Vertragskosten und Maklerprovision. Vier davon sind ein Prozentsatz des Kaufpreises. Ausnahme: Die Pfandrechtseintragungsgebühr (§ 9 GGG) wird auf den Kreditbetrag bemessen und in den Kredit einfinanziert.

Formel
NKsonst=KP×(pGrESt+pGB+pKV+pMP)NKPR=K×pPRNK=NKsonst+NKPR\begin{aligned} NK_{sonst} &= KP \times (p_{GrESt} + p_{GB} + p_{KV} + p_{MP}) \\ NK_{PR} &= K \times p_{PR} \\ NK &= NK_{sonst} + NK_{PR} \end{aligned}
Variablen
NK
Summe aller Kaufnebenkosten; bei einem typischen Wiener Objekt ca. 9–12 % des Kaufpreises
KP
Kaufpreis der Immobilie
K
Kreditbetrag (Bemessungsgrundlage für die Pfandrechtseintragungsgebühr)
pGrESt
Grunderwerbsteuer — in Österreich gesetzlich fixiert bei 3,5 % des Kaufpreises (§ 7 GrEStG)
pGB
Grundbucheintragungsgebühr (1,1 %)
pPR
Pfandrechtseintragungsgebühr (§ 9 GGG): 1,2 % des Kreditbetrags; erhöht K und wird in den Kredit einfinanziert
pKV
Vertragserrichtung / Notar (≈ 1 %)
pMP
Maklerprovision (max. 3 % zzgl. USt für Wohnimmobilien)
Beispiel
Grunderwerbsteuer320.000 €×3.5%=11.200 €
Grundbucheintragung320.000 €×1.1%=3.520 €
Pfandrechtseintragung253.739 €×1.2%=3.045 €
Vertragserrichtung320.000 €×1%=3.200 €
Maklerprovision320.000 €×3.6%=11.520 €
Nebenkosten gesamt32.485 €
Warum wichtig?
Die Nebenkosten sind kein Schätzwert, sondern in Österreich faktisch bekannt — sie kosten den Investor sofort Geld und reduzieren den effektiven Hebel des Eigenkapitals.

Gesamtinvestition

Die Gesamtinvestition fasst Kaufpreis, alle Nebenkosten, Renovierungskosten und Instandsetzungskosten zu der Geldsumme zusammen, die tatsächlich aufgebracht werden muss, bevor die Wohnung Mieten erwirtschaften kann.

Formel
Iges=KP+NK+S+II_{ges} = KP + NK + S + I
Variablen
Iges
Gesamtinvestitionskosten in Euro
KP
Kaufpreis der Immobilie
NK
Kaufnebenkosten gesamt (siehe oben)
S
Renovierungskosten/Instandhaltung — sofort als Werbungskosten abziehbar, erhöhen die ImmoESt-Basis nicht
I
Instandsetzungskosten/Herstellungsaufwand — erhöhen die ImmoESt-Kostenbasis (§ 30 EStG) und die AfA-Bemessungsgrundlage
Beispiel
Kaufpreis320.000 €
+ Nebenkosten32.485 €
+ Sanierung10.000 €
+ Instandsetzung0 €
Gesamtinvestition362.485 €
Warum wichtig?
Diese Summe ist der Nenner praktisch jeder Renditebetrachtung. Wer nur den Kaufpreis betrachtet, überschätzt die Rendite systematisch.
02

Finanzierung

Eigenkapital und Kredit teilen die Gesamtinvestition. Der Rechner simuliert den Annuitätenkredit Monat für Monat — inklusive Wechsel der Zinsperiode.

Eigenkapital & Kreditbetrag

Der Investor trägt einen festgelegten Anteil der Gesamtinvestition aus eigenen Mitteln. Der Rest wird über einen Annuitätenkredit finanziert.

Formel
EK=Iges×qEKK=Iges−EK\begin{aligned} EK &= I_{ges} \times q_{EK} \\ K &= I_{ges} - EK \end{aligned}
Variablen
EK
Eigenkapitaleinsatz in Euro
K
Benötigter Kreditbetrag in Euro
Iges
Gesamtinvestitionskosten
qEK
Eigenkapitalquote — typische Bandbreite für private Investoren: 20–40 %. Niedrigere Quote = höherer Hebel = stärkere Rendite- und Risikoverstärkung
Beispiel
Eigenkapital362.485 €×30%=108.745 €
Kreditbetrag362.485 €−108.745 €=253.739 €
Warum wichtig?
Der Eigenkapitaleinsatz bestimmt den Hebel der Investition. Ein höherer Hebel verstärkt sowohl Renditen als auch Risiken.

Annuitätenformel

Die monatliche Rate eines Annuitätenkredits bleibt während einer Zinsperiode konstant. Mathematisch ergibt sie sich aus Kreditbetrag, monatlichem Zinssatz und Laufzeit in Monaten.

Formel
A=K×(1+i)n⋅i(1+i)n−1A = K \times \dfrac{(1+i)^n \cdot i}{(1+i)^n - 1}
Variablen
A
Monatliche Annuität in Euro — bleibt innerhalb einer Zinsperiode konstant
K
Anfänglicher Kreditbetrag
i
Monatlicher Zinssatz = Jahreszins ÷ 12; bei 3,5 % p. a. entspricht das 0,2917 % pro Monat
n
Gesamtzahl der Monatsraten = Laufzeit in Jahren × 12; bei 25 Jahren Laufzeit = 300 Raten
Beispiel
Kreditbetrag253.739 €
Monatlicher Zinssatz3.8%÷12=0,3167 %
Monate gesamt25×12=300
Monatliche Rate1.311 € / Monat
Jahresrate15.738 €
Warum wichtig?
Die Rate ist der größte fixe Cashflow-Posten — sie definiert, wie viel Liquidität die Wohnung pro Monat kosten oder einbringen darf.

Tilgungsplan & Zinswechsel

In der Fixzinsperiode bleibt der Zinssatz konstant; danach gilt der langfristige Variabelzins. Beim Wechsel wird die Rate auf Basis der Restschuld und der Restlaufzeit neu berechnet. Innerhalb jedes Monats teilt sich die Rate in Zinsanteil (Restschuld × Monatszins) und Tilgung (Rate − Zinsanteil).

Formel
Zm=Rm×iTm=A−ZmRm+1=Rm−Tm\begin{aligned} Z_m &= R_m \times i \\ T_m &= A - Z_m \\ R_{m+1} &= R_m - T_m \end{aligned}
Variablen
Rm
Restschuld am Anfang des Monats m — sinkt mit jeder Tilgungsrate
Zm
Zinsanteil im Monat m — wird auf die aktuelle Restschuld berechnet und nimmt über die Laufzeit ab
Tm
Tilgungsanteil im Monat m — steigt mit sinkender Restschuld, da die Rate konstant bleibt
A
Monatliche Annuität (konstant innerhalb einer Zinsperiode)
i
Aktueller monatlicher Zinssatz; wechselt nach Ablauf der Fixzinsbindung
Beispiel
Zinsen Jahr 19.535 €
Tilgung Jahr 16.203 €
Restschuld Ende Jahr 1247.537 €
Restschuld nach Fixzins (Jahr 15)130.758 €
Warum wichtig?
Erst der Tilgungsplan zeigt, wie sich Zins- und Tilgungsanteile über die Jahre verschieben — und wie groß das Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Fixzinsbindung ist.
03

Vermietung

Aus der Bruttomiete werden Mietausfallrisiko und Betriebskosten herausgerechnet, bis die Nettomiete übrig bleibt — der eigentliche Ertrag der Wohnung.

Bruttomiete & Mietausfall

Die jährliche Kaltmiete entspricht zwölf Monatsmieten. Erfahrungsgemäß fällt jedes Jahr ein Teil davon weg (Leerstand, Mietausfall). Im Modell wird dieser Anteil im ersten Jahr abgezogen; ab Jahr 2 wächst die Miete jährlich um den Indexierungsfaktor.

Formel
M1=(m×12)×(1−v)Mn=Mn−1×(1+g)\begin{aligned} M_1 &= (m \times 12) \times (1 - v) \\ M_n &= M_{n-1} \times (1 + g) \end{aligned}
Variablen
Mn
Netto-Kaltmiete im Jahr n — bereinigt um Leerstand und jährliche Indexierung
m
Monatliche Kaltmiete (Eingabewert)
v
Mietausfallrate — typisch 2–5 %; deckt Leerstand und nicht zahlende Mieter ab
g
Jährliche Mietsteigerung (Indexierung) — in Österreich oft an den VPI gekoppelt
Beispiel
Jahreskaltmiete brutto1.280 €×12=15.360 €
− Mietausfall (3%)461 €
Netto-Kaltmiete Jahr 113.502 €
Warum wichtig?
Eine 100 %-Auslastung über 30 Jahre ist unrealistisch. Schon kleine Leerstandsraten verändern die Cashflow-Dynamik spürbar.

Betriebskosten

Betriebskosten lassen sich in drei Kategorien einteilen: umlagefähige Kosten, die der Mieter trägt und der Vermieter weiterleitet; nicht-umlagefähige Kosten, die der Vermieter selbst zahlt; und Instandhaltungskosten für die laufende Erhaltung der Wohnung. Nur die beiden letzten Kategorien belasten den Cashflow tatsächlich.

Umlagefähige Betriebskosten

Umlagefähige Betriebskosten sind Kosten, die der Vermieter nach österreichischem Recht (MRG / WEG) auf den Mieter überwälzen darf. Der Mieter zahlt sie als Teil der Gesamtmiete; der Vermieter leitet sie an Hausverwaltung, Gemeinde oder Versorgungsunternehmen weiter. Im Modell erscheinen sie daher sowohl als Einnahme (Mbrutto) als auch als Ausgabe — sie sind ein Nullsummen-Durchläufer und beeinflussen das NOI nicht.

Typisch umlagefähig in Österreich: Wasser & Abwasser, Müllabfuhr, Allgemeinstrom, Aufzugbetrieb, Hausbesorger / Reinigung, Grundsteuer, Rauchfangkehrer, Gebäudeversicherung (soweit gesetzlich umlagefähig). Die genaue Abgrenzung richtet sich nach § 21–24 MRG bzw. dem WEG-Reglement des jeweiligen Hauses.

Nicht-umlagefähige Betriebskosten

Nicht-umlagefähige Betriebskosten trägt der Vermieter vollständig selbst — sie können nicht auf den Mieter überwälzt werden. Sie mindern das NOI direkt und sind daher cashflow-relevant. Im Modell ergeben sie sich aus dem eingegebenen Betrag „Betriebskosten p.m." abzüglich des umlagefähigen Anteils.

Typisch nicht-umlagefähig: Hausverwaltungsgebühr (in der Regel 3–5 % der Kaltmiete), Gebäudeversicherung (soweit nicht umlagefähig), WEG-Rücklage (Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag nach § 31 WEG — dieser ist von der Instandhaltungsrücklage unten zu unterscheiden). Die tatsächliche Höhe hängt stark vom Objekt und der Hausverwaltung ab.

Instandhaltung

Die Instandhaltungsrücklage deckt laufende Reparaturen an der Wohnung selbst ab — also alles innerhalb der Wohnungstür. Sie ist von der WEG-Rücklage für Gemeinschaftsbereiche (Dach, Fassade, Lift) strikt zu trennen.

Laufende Instandhaltung der Wohnung selbst — Böden, Wände, Sanitär, Elektrik, Geräte, Türen, Fenster innen. Nicht die Hausverwaltungsrücklage nach WEG, die der Verwalter einhebt und die für Gemeinschaftsbereiche (Dach, Fassade, Lift) verwendet wird.

Realistische Bandbreite für Österreich (buy-to-let, Wohnung)

Zustand / Alter€/m²/Jahr
Neubau / kernsaniert (< 10 Jahre)3–5
Mittleres Alter, guter Zustand (10–25 Jahre)6–10
Altbau / nicht saniert (> 25 Jahre)10–15+

Richtwert für einen konservativen Default: 8 €/m²/Jahr — trifft einen typischen Wiener Altbau-Zinshaus-Anteil oder eine 15–20 Jahre alte Eigentumswohnung realistisch.

Typische Positionen über einen 10-Jahres-Horizont

  • Malerarbeiten alle 5–7 Jahre
  • Bodenbelag (Parkett abschleifen oder Laminat tauschen)
  • Sanitär-Kleinreparaturen (Armaturen, Dichtungen, WC)
  • Elektro (Schalter, Steckdosen, gelegentlich mehr)
  • Geräte bei möblierter Vermietung (Waschmaschine, Kühlschrank)
  • Türen, Zargen, Beschläge
  • Gelegentliche Mieter-Übergabeschäden
Warum wichtig?
Die Unterscheidung zwischen umlagefähig und nicht-umlagefähig ist für österreichische Vermieter entscheidend: Wer beide Töpfe vermischt, unterschätzt systematisch die laufenden Kosten und überschätzt den erzielbaren Ertrag.

Nettomiete

Aus der Gesamtmiete werden nicht-umlagefähige Betriebskosten, Instandhaltung und der umlagefähige Betriebskostendurchläufer herausgerechnet. Was übrig bleibt, ist das Net Operating Income (NOI) — der eigentliche Ertrag des Objekts vor Finanzierung und Steuern.

Formel
NOI=Mbrutto−(BKnu+IH)NOI = M_{brutto} - (BK_{nu} + IH)
Variablen
NOI
Net Operating Income — Betriebsergebnis vor Finanzierung; die wichtigste Kennzahl für den Objektertrag unabhängig von Finanzierungsstruktur
Mbrutto
Gesamtmiete inkl. umlagefähiger Betriebskosten — der Mieter zahlt diese mit, der Vermieter leitet sie weiter
BKnu
Nicht-umlagefähige Betriebskosten — trägt der Vermieter selbst (z. B. Hausverwaltung, Versicherungen)
IH
Instandhaltungskosten p.a. — laufende Reparaturen an der Wohnung selbst (Böden, Wände, Sanitär, Elektrik, Türen, Fenster innen); nicht die Hausverwaltungsrücklage nach WEG
Beispiel
Gesamtmiete Jahr 114.899 €
− Nicht-umlagefähige BK720 €
− Instandhaltung560 €
− Umlagefähige BK (Durchlauf)1.440 €
Operating Cashflow Jahr 112.179 €
Warum wichtig?
Das NOI ist die wichtigste Kennzahl für die Ertragskraft eines Objekts — unabhängig von der Finanzierungsstruktur. Wer nur die Bruttomiete betrachtet, überschätzt den tatsächlichen Ertrag systematisch.
04

Einkommensteuer

Mieteinkünfte werden in Österreich als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuert. Abschreibung (AfA) und Werbungskosten reduzieren die Bemessungsgrundlage.

Abschreibung (AfA)

Nur der Gebäudeanteil eines Kaufpreises ist abschreibbar — Grund und Boden nicht. Der typische Gebäudeanteil liegt bei 70 % des Kaufpreises, die jährliche AfA bei 1,5 %.

Formel
GW=KP×(1−qGrund)AfA=GW×pAfA\begin{aligned} GW &= KP \times (1 - q_{Grund}) \\ AfA &= GW \times p_{AfA} \end{aligned}
Variablen
GW
Abschreibbarer Gebäudewert — nur dieser Teil des Kaufpreises darf steuerlich abgesetzt werden
KP
Kaufpreis der Immobilie
qGrund
Anteil Grund und Boden am Kaufpreis — in Wien typisch 30–40 %, in Stadtrandlagen weniger. Grund ist gesetzlich nicht abschreibbar
pAfA
Gesetzlicher AfA-Satz für Wohngebäude: 1,5 % p. a. (§ 16 Abs 1 Z 8 EStG); linear und konstant über die gesamte Haltedauer
Beispiel
Gebäudewert320.000 €×70%=224.000 €
Jährliche AfA224.000 €×1.5%=3.360 €
Warum wichtig?
Die AfA ist eine rein steuerliche Abschreibung — sie kostet keinen realen Cent, reduziert aber jedes Jahr die Steuerbelastung.

Steuerbemessungsgrundlage & ESt

Von der Bruttomiete werden Betriebskosten, Kreditzinsen und AfA abgezogen. Auf das Ergebnis (positiv oder negativ) wird der persönliche Grenzsteuersatz angewendet.

Formel
StBmG=Mbrutto−BK−Z−AfAESt=StBmG×t\begin{aligned} StBmG &= M_{brutto} - BK - Z - AfA \\ ESt &= StBmG \times t \end{aligned}
Variablen
StBmG
Steuerliche Bemessungsgrundlage (Einkünfte aus V + V) — kann negativ sein und dann mit anderen Einkünften verrechnet werden
Mbrutto
Gesamtmiete inkl. umlagefähiger BK
BK
Gesamte Betriebskosten (umlagefähig + nicht umlagefähig + IH)
Z
Kreditzinsen des Jahres — nur der Zinsanteil ist Werbungskosten, nicht die Tilgung
AfA
Jährliche Gebäudeabschreibung (keine Barauszahlung, aber steuerlich wirksam)
t
Persönlicher Grenzsteuersatz — bestimmt die Steuerersparnis bei negativem StBmG; in Österreich abhängig vom Gesamteinkommen (max. 55 %)
Beispiel
Bemessungsgrundlage Jahr 1-716 €
× Grenzsteuersatz (40%)-286 €
Einkommensteuer Jahr 1-286 €
Wichtige Annahme: Der Rechner setzt voraus, dass steuerliche Verluste aus Vermietung vollständig mit anderen Einkünften des Investors verrechnet werden können (z. B. Gehalt). Ist das nicht der Fall — etwa bei Investoren ohne ausreichendes sonstiges Einkommen — kann die Steuerersparnis geringer ausfallen oder erst in späteren Perioden über einen Verlustvortrag genutzt werden.
Warum wichtig?
Ein negatives steuerliches Ergebnis senkt die gesamte Einkommensteuer des Investors — die Wohnung wirkt dann steuerlich entlastend, auch wenn sie liquiditätsmäßig schon Überschuss bringt.
05

Liebhaberei (LVO)

Das österreichische Steuerrecht vermutet bei einzeln vermieteten Wohnungen, dass keine Einkunftsquelle vorliegt. Wer diese Vermutung nicht widerlegen kann, verliert wichtige Steuervorteile — rückwirkend und dauerhaft.

Gesetzliche Grundlage & Konsequenzen

Die Liebhabereiverordnung (LVO § 1 Abs 2 Z 3) vermutet bei kleiner Vermietung (einzelne Eigentumswohnungen), dass die Tätigkeit nicht auf Gewinnerzielung ausgerichtet ist. Die Vermutung gilt als widerlegt, wenn der Investor innerhalb von 25 Jahren einen Gesamtüberschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten nachweisen kann (BGBl. II Nr. 89/2024 — bis Ende 2023 galt noch ein Zeitraum von 20 Jahren).

Konsequenzen bei Liebhabereiqualifikation:
  • Verluste aus Vermietung können nicht mit anderen Einkünften (z. B. Lohneinkommen) ausgeglichen werden.
  • Kein Vorsteuerabzug — Umsatzsteuer auf Kauf, Sanierung und laufende Kosten ist nicht rückforderbar.
  • Risiko bei Betriebsprüfung: bereits geltend gemachte Steuervorteile können rückwirkend aberkannt werden.
Warum wichtig?
Wird eine Vermietung als Liebhaberei eingestuft, können steuerliche Verluste nicht mehr mit anderen Einkünften (z. B. Lohneinkommen) verrechnet werden. Bereits geltend gemachte Steuervorteile können bei einer Betriebsprüfung rückwirkend aberkannt werden — das Risiko zeigt sich oft erst Jahre nach dem Kauf.

Prognoserechnung (25 Jahre)

Instrument zur Widerlegung der Liebhabereivermutung ist die Prognoserechnung: Über 25 Jahre werden jährliche Mieteinnahmen den steuerlichen Werbungskosten gegenübergestellt. Ergibt die Summe einen positiven Gesamtüberschuss, gilt die Tätigkeit als rentable Einkunftsquelle.

Formel
U¨n=Mbrutto,n−Zn−AfA−BKnU¨gesamt=∑n=125U¨n\begin{aligned} \text{Ü}_n &= M_{brutto,n} - Z_n - AfA - BK_n \\ \text{Ü}_{gesamt} &= \sum_{n=1}^{25} \text{Ü}_n \end{aligned}
Variablen
Ün
Jahresüberschuss im Jahr n (Einnahmen minus Werbungskosten)
Mbrutto,n
Bruttomiete Jahr n (inkl. umlagefähiger BK, nach Leerstand und Mietsteigerung)
Zn
Kreditzinsen Jahr n — ausschließlich der Zinsanteil, nicht die Tilgung
AfA
Jährliche Gebäudeabschreibung (konstant, 1,5 % des Gebäudewertes)
BKn
Betriebskosten Jahr n (umlagefähig + nicht umlagefähig + Instandhaltung)
Ügesamt
Gesamtüberschuss nach 25 Jahren — die LVO-Prüfgröße; muss positiv sein um Liebhaberei zu widerlegen
Beispiel
Bruttomiete Jahr 114.899 €
− Zinsen Jahr 19.535 €
− AfA3.360 €
− Betriebskosten Jahr 12.720 €
Jahresüberschuss Jahr 1-716 €
Gesamtüberschuss nach 25 Jahren184.566 €
Ausdrücklich nicht berücksichtigt (§ 3 Abs 2 LVO): Wertsteigerungen der Immobilie und Veräußerungsgewinne aus einem Verkauf fließen in die Prognoserechnung nicht ein. Das Gesetz fordert, dass der Überschuss allein aus dem laufenden Mietbetrieb stammt. Ebenfalls ausgeschlossen ist die Kredittilgung — nur der Zinsanteil gilt als Werbungskosten.
Warum wichtig?
Der Rechner bewertet das Ergebnis mit einer Ampel: grün wenn der Überschuss mehr als 10 % der kumulierten Mieteinnahmen beträgt (deutliche Sicherheitsmarge), gelb bei positivem aber knappem Ergebnis, rot wenn kein Gesamtüberschuss erreichbar ist.
06

Vermögensentwicklung

Über die Jahre verschieben sich drei Werte: der Marktwert der Immobilie steigt, die Restschuld sinkt, die kumulierten Cashflows summieren sich. Daraus entsteht das tatsächliche Investorenvermögen.

Marktwert & Eigenkapital im Objekt

Der Wert der Immobilie wächst jedes Jahr um den unterstellten Wertsteigerungssatz. Das Eigenkapital im Objekt ist die Differenz zwischen Marktwert und Restschuld — es entsteht durch Tilgung und Wertsteigerung gleichzeitig.

Formel
Vn=V0×(1+w)nEKn=Vn−Rn\begin{aligned} V_n &= V_0 \times (1 + w)^n \\ EK_n &= V_n - R_n \end{aligned}
Variablen
Vn
Marktwert der Immobilie am Ende des Jahres n
V0
Anfangswert (Kaufpreis + Sanierung)
w
Jährliche Wertsteigerung (z. B. 2,5 %) — unterstellte Annahme; historisch liegt Wien bei ca. 2–4 % p. a.
Rn
Restschuld am Ende des Jahres n
EKn
Im Objekt gebundenes Eigenkapital — wächst durch Tilgung und Wertsteigerung
Beispiel
Marktwert nach 30 Jahren692.197 €
− Restschuld nach 30 Jahren0 €
Eigenkapital im Objekt692.197 €
Warum wichtig?
Die meiste Vermögensbildung in Immobilien passiert nicht über laufende Erträge, sondern über diese stille Verschiebung Marktwert ↑ minus Restschuld ↓.

Kalkulatorische ImmoESt

Bei einem Verkauf fällt auf den Wertzuwachs die Immobilienertragsteuer (ImmoESt, § 30 EStG) an; die steuerliche Kostenbasis ist Kaufpreis plus Nebenkosten plus Instandsetzungskosten, gemindert um die während der Vermietung kumulierte AfA.

Formel
AKadj,n=(KP+NK+I)−(AfA×n)KGn=max⁡(0,  Vn−AKadj,n)ImmoEStn=KGn×tImmoESt\begin{aligned} AK_{adj,n} &= (KP + NK + I) - (AfA \times n) \\ KG_n &= \max(0,\; V_n - AK_{adj,n}) \\ ImmoESt_n &= KG_n \times t_{ImmoESt} \end{aligned}
Variablen
AKadj,n
AfA-adjustierte Anschaffungskostenbasis in Jahr n — sinkt jedes Jahr um die geltend gemachte AfA
KP
Kaufpreis der Immobilie
NK
Anschaffungsnebenkosten (GrESt, Grundbuch, Pfandrecht, Notar, Makler) — per § 30 EStG Teil der Bemessungsgrundlage
I
Instandsetzungskosten/Herstellungsaufwand — per § 30 EStG Teil der Bemessungsgrundlage; Renovierungskosten (Instandhaltung) hingegen nicht
AfA
Jährliche Absetzung für Abnutzung (Gebäude-AfA, inkl. AfA auf Instandsetzungskosten)
n
Anzahl der Vermietungsjahre (= Haltedauer)
Vn
Marktwert der Immobilie am Ende des Jahres n
KGn
Steuerpflichtiger Wertzuwachs (capital gain) — kann nicht negativ werden (max-Klausel)
tImmoESt
Steuersatz ImmoESt (30 %) — Sondersteuersatz für Immobilienveräußerungen, unabhängig vom persönlichen Grenzsteuersatz
ImmoEStn
Kalkulatorische Steuer bei hypothetischem Verkauf in Jahr n
Beispiel
Kaufpreis320.000 €
+ Nebenkosten (GrESt, Grundbuch, Pfandrecht, Notar, Makler)32.485 €
+ Instandsetzungskosten0 €
− Kumulierte AfA (30 × 3.360 €)100.800 €
Adjustierte Anschaffungskosten251.685 €
Marktwert nach 30 Jahren692.197 €
Wertzuwachs (capital gain)440.512 €
ImmoESt (30 %)440.512 €×30%=132.154 €

Weitere Informationen zur Immobilienertragsteuer in Österreich: oesterreich.gv.at – Immobilienertragsteuer

Warum wichtig?
Je länger das Objekt vermietet wird, desto mehr AfA wurde angesammelt — und desto niedriger ist die verbleibende Kostenbasis. Das erhöht den steuerpflichtigen Gewinn im Verkaufsfall spürbar.

Annualisierte Eigenkapitalrendite (CAGR)

Die durchschnittliche jährliche Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals lässt sich als geometrisches Mittel berechnen. Sie zeigt, was die Wohnung dem Investor unter dem Strich pro Jahr gebracht hat.

Formel
CAGR=(WEndeEK)1/n−1CAGR = \left(\dfrac{W_{Ende}}{EK}\right)^{1/n} - 1
Variablen
WEnde
Gesamtvermögen am Ende der Haltedauer (nach ImmoESt): Eigenkapital im Objekt + kumulierter Cashflow nach Steuer
EK
Eigenkapitaleinsatz zu Beginn
n
Haltedauer in Jahren
Beispiel
Endvermögen (nach Steuer)576.737 €
Eigenkapitaleinsatz108.745 €
Haltedauer30 Jahre
CAGR Eigenkapital5,72 %
Warum wichtig?
Die CAGR ist die fairste Vergleichsgröße zu anderen Anlageformen wie ETFs — sie macht aus einem Vermögensendwert eine intuitiv lesbare Jahresrendite.
07

Kennzahlen

Sechs zentrale Kennzahlen verdichten alle vorigen Berechnungen zu einer schnellen Beurteilung der Investition — von der Rohrendite bis zum Schuldendienstdeckungsgrad.

Bruttorendite

Verhältnis aus Jahres-Bruttomiete und Gesamtinvestition. Die einfachste, schnellste Vergleichszahl im Markt.

Formel
rbrutto=MbruttoIgesr_{brutto} = \dfrac{M_{brutto}}{I_{ges}}
Variablen
rbrutto
Bruttorendite (in %) — zeigt den rohen Mietertrag vor allen Abzügen
Mbrutto
Gesamte Jahresbruttomiete (Jahr 1)
Iges
Gesamtinvestitionskosten
Beispiel
Jahresbruttomiete14.899 €
Gesamtinvestition362.485 €
Bruttorendite4,80 %
Warum wichtig?
Die Bruttorendite ignoriert Leerstand, Bewirtschaftungskosten, Finanzierung und Steuern. Sie ist ein Marktvergleichswert — nützlich um Inserate schnell zu vergleichen, ungeeignet als alleinige Entscheidungsgrundlage.

Nettorendite

Verhältnis von Operativem Cashflow (NOI) zu Gesamtinvestition. Im Gegensatz zur Bruttorendite berücksichtigt sie Leerstand und nicht-umlagefähige Betriebskosten — sie zeigt, was die Wohnung unter realistischen Bedingungen erwirtschaftet, bevor der Kredit ins Spiel kommt.

Formel
rnetto=NOIIgesr_{netto} = \dfrac{NOI}{I_{ges}}
Variablen
rnetto
Nettorendite (in %) — der realistischere Renditemaßstab, der Leerstand und Betriebskosten einpreist
NOI
Operativer Cashflow Jahr 1 (Miete − BK − IH)
Iges
Gesamtinvestitionskosten
Beispiel
Operativer Cashflow Jahr 112.179 €
Gesamtinvestition362.485 €
Nettorendite3,36 %
Warum wichtig?
Die Nettorendite ist die ehrliche Antwort auf 'Lohnt sich diese Wohnung als Asset?' — unabhängig davon, wie sie finanziert wird.

Cashflow nach Steuer (Jahr 1)

Der Geldbetrag, der nach allen Kosten, Kreditraten und Steuern in Jahr 1 tatsächlich beim Investor bleibt — positiv oder negativ.

Formel
CF1=NOI−A1−ESt1CF_1 = NOI - A_1 - ESt_1
Variablen
CF1
Cashflow nach Steuer im Jahr 1 — negative Werte bedeuten monatlichen Zuschussbedarf
NOI
Operativer Cashflow Jahr 1
A1
Annuität (Schuldendienst) Jahr 1 — Zinsen + Tilgung
ESt1
Einkommensteuer auf V + V im Jahr 1 (kann negativ sein = Steuerersparnis)
Beispiel
Operativer Cashflow12.179 €
− Schuldendienst15.738 €
− Einkommensteuer-286 €
Cashflow nach Steuer Jahr 1-3.272 €
Warum wichtig?
Diese Zahl beantwortet die einzige wirklich praktische Frage: Muss ich pro Monat Geld zuschießen oder bekomme ich welches?

Schuldendienstdeckungsgrad (DSCR)

Verhältnis von Operativem Cashflow zum Schuldendienst. Ein Wert über 1 bedeutet: die Mieten allein decken den Kredit. Banken verlangen typischerweise mindestens 1,1 – 1,3.

Formel
DSCR=NOIA1DSCR = \dfrac{NOI}{A_1}
Variablen
DSCR
Debt Service Coverage Ratio — Werte über 1,2 gelten als komfortabel; unter 1,0 decken Mieten den Kredit nicht mehr
NOI
Operativer Cashflow Jahr 1 (Nettokaltmiete − nicht-umlagefähige BK − Instandhaltung)
A1
Schuldendienst Jahr 1 (Zinsen + Tilgung)
Beispiel
Operativer Cashflow12.179 €
Schuldendienst15.738 €
DSCR0,78 ×
Warum wichtig?
Der DSCR misst die Bankability — also wie wahrscheinlich es ist, dass der Investor in einem schlechten Jahr nicht ins Minus rutscht.

Zinsdeckungsgrad (ICR)

Verhältnis von Operativem Cashflow zu reinen Kreditzinsen. Konservativer als der DSCR, weil die Tilgung ausgeklammert wird — sie ist im Notfall stundbar, Zinsen sind es nicht.

Formel
ICR=NOIZ1ICR = \dfrac{NOI}{Z_1}
Variablen
ICR
Interest Coverage Ratio — Werte unter 1,0 zeigen an, dass selbst die Zinsen aus den Mieteinnahmen nicht gedeckt werden können
NOI
Operativer Cashflow Jahr 1 (Nettokaltmiete − nicht-umlagefähige BK − Instandhaltung)
Z1
Kreditzinsen Jahr 1 (nur der Zinsanteil, ohne Tilgung — da Tilgung im Notfall verhandelbar ist)
Beispiel
Operativer Cashflow12.179 €
Kreditzinsen Jahr 19.535 €
ICR1,28 ×
Warum wichtig?
Im Stressfall (z. B. Mietausfall, Zinssprung nach Fixzinsende) ist das die letzte Verteidigungslinie. Werte unter 1 sind ein Warnsignal.

Break-even-Miete

Die niedrigste Monatsmiete, bei der der operative Cashflow gerade noch den Schuldendienst deckt. Sie ergibt sich aus Schuldendienst plus laufender Kostenbasis, geteilt durch zwölf Monate.

Formel
mBE=A1+BKnu+IH12m_{BE} = \dfrac{A_1 + BK_{nu} + IH}{12}
Variablen
mBE
Break-even-Monatsmiete (kalt, ohne BK-Pauschale) — Vergleich mit der aktuellen Marktmiete zeigt den Sicherheitspuffer
A1
Schuldendienst Jahr 1
BKnu
Nicht-umlagefähige Betriebskosten p. a.
IH
Instandhaltung p. a.
Beispiel
Schuldendienst15.738 €
+ Nicht-umlagefähige BK720 €
+ Instandhaltung560 €
Break-even pro Monat1.418 €
Warum wichtig?
Die Break-even-Miete ist die Sicherheitsschwelle: Bleibt die erzielbare Marktmiete deutlich darüber, hat die Investition Puffer; rutscht sie darunter, wird jeder Monat zum Zuschussgeschäft.

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Diese Methodik beschreibt das im Rechner implementierte Modell. Sie ersetzt keine individuelle Steuer- oder Anlageberatung. Alle Beispielwerte basieren auf dem Vorlage-Objekt, das beim ersten Öffnen des Rechners automatisch geladen wird.